Il mancato rilascio alla scadenza o di legittimo rifiuto del locatore a prendere in consegna l’immobile determinano l’obbligo del conduttore di pagare al locatore il “corrispettivo convenuto fino alla consegna” (c.d. indennità di occupazione). Salva la corresponsione del maggior danno.
Il ritardato rilascio dell’immobile, rispetto alla scadenza contrattuale, genera due distinte obbligazioni a carico del conduttore:
- il pagamento di un importo corrispondente ai canoni della locazione; da pagare fino alla data dell’effettiva restituzione del bene al locatore (indennità di occupazione). A cui vanno aggiunte le eventuali maggiorazioni intervenute nelle more (a esempio, l’adeguamento Istat) e detratto il deposito cauzionale;
- la corresponsione (eventuale) di una somma a titolo di “maggior danno”, nel caso in cui il locatore, non avendo ricevuto la disponibilità del bene alla data in cui ne era prevista la sua riconsegnata, non abbia potuto utilizzarlo in maniera più vantaggiosa (perché non venduto, perché non locato a canone più elevato, etc.).
L’indennità di occupazione consiste in un indennizzo minimo, la cui quantificazione è parametrata ex lege al canone pagato durante la pendenza del contratto di locazione. Il pagamento è dovuto per il solo fatto che, alla data di scadenza della locazione, il bene non è stato restituito. Il pagamento prescinde dalla prova, da parte del locatore, di aver subito un danno. Ciò in quanto si tratta di una forma di risarcimento previsto ex lege e in misura minima;
Il maggior danno presuppone l’esistenza di un danno aggiuntivo
Tale danno deve essere provato sia relativamente all’an (l’essersi effettivamente verificato) sia relativamente al quantum (nel suo preciso ammontare). Il danno va provato nello specifico a esempio dimostrando che, a seguito del ritardato rilascio, il locatore ha perso:
-
- una occasione di vendita dell’immobile (libero) a prezzo conveniente;
- una occasione di affittare l’immobile a condizioni più vantaggiose.
- una occasione di utilizzare il bene in altro modo.
Nella sostanza, quello che il locatore è tenuto a provare è che, se avesse tempestivamente ricevuto la restituzione dell’immobile, lo avrebbe subito impiegato ricevendo in cambio una utilità maggiore della sola indennità di occupazione dovuta dal conduttore (occupante).
Se il locatore lamenta di avere perso una occasione di vendita o di locazione dovrà fornire la prova dell’esistenza di trattative, della serietà delle stesse e del fatto che le trattative si trovassero in stato avanzato (e non embrionale), sicché l’accordo era in corso di definizione.
La locazione ad uso commerciale e l’avviamento
Nella locazione commerciale (quella che comporti contatti diretto con utenti e consumatori) la cessazione del contratto di locazione, per fatto non imputabile al conduttore, genera il diritto di questo ultimo a percepire dal locatore l’indennità di avviamento. L’indennità di avviamento non è dovuta se il rapporto locatizio viene meno per fatto del conduttore (inadempimento, disdetta, recesso).
Se il locatore, alla data di cessazione del rapporto non per fatto del conduttore, non paga l’indennità di avviamento, il conduttore non è tenuto alla restituzione dell’immobile al locatore. Egli ha il diritto di ritenere l’immobile fino a quando non abbia ricevuto il pagamento dell’indennità di avviamento.
In questa ipotesi, per tutto il tempo di permanenza nell’immobile il conduttore è obbligato al pagamento dell’indennità di occupazione (fino alla data dell’effettivo rilascio), a meno che non abbia offerto al locatore la restituzione del bene condizionandola al ricevimento dell’indennità di avviamento.
È invece esonerato dal risarcimento del “maggior danno” se, a causa della perdurante occupazione del bene, il locatore non abbia potuto utilizzare l’immobile a condizioni più vantaggiose.
