La conoscenza delle eccezioni al diritto di prelazione consente ai proprietari di pianificare vendite efficienti e strategiche, evitando ritardi e complicazioni legali.
La prelazione commerciale di un immobile locato è esclusa:
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in presenza di altra causa di prelazione legale (retratto successorio ex art. 732 cod. civ.) o con riguardo al principio di solidarietà familiare fra congiunti stretti (coniuge e parenti entro il secondo grado).
Quando il trasferimento riguardi la quota, o parte di essa, di una eredità, e insieme a essa sia trasferito anche l’immobile locato, la sua attuazione non vale a integrare il presupposto che, per legge, condiziona l’insorgenza del diritto di prelazione del conduttore. Analogamente nel caso in cui il coerede ceda a terzi estranei all’eredità la sua quota di eredità.
Nell’ipotesi di vendita al coniuge o a un prossimo congiunto, la finalità perseguita è quella di privilegiare l’interesse “familiare” rispetto a quello di chi (ancorché conduttore) sia estraneo al nucleo familiare.
Però ove il congiunto sia, anche, il conduttore dell’immobile, l’interesse di questo ultimo a essere preferito riprende vigore. Per cui, a parità di parentela, il conduttore in quanto tale mantiene il pieno diritto di prelazione, non sussistendo più la ragione impeditiva di cui all’ultimo comma dell’art. 38.
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il presupposto della prelazione è la “volontarietà” della vendita (intesa come intendimento del locatore di vendere l’immobile locato) e la natura “onerosa” dell’atto (pagamento di un prezzo)
-sotto il profilo della “volontarietà”- la prelazione non si applica in caso di vendita forzata, vendita disposta nell’ambito di procedura liquidazione giudiziale del locatore,vendita disposta nell’ambito di un concordato preventivo con cessione dei beni ai creditori, divisione giudiziale di immobile non comodamente divisibile e attribuzione di esso a uno dei comproprietari;
-sotto il profilo della onerosità- la prelazione non si applica nel caso di trasferimento avvenuto per il tramite di permuta, conferimento di beni in società.
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mancanza di identità del bene venduto con quello locato
La prelazione non si applica in caso di di vendita di una quota del bene venduto, nel caso in cui a essere trasferito non sia direttamente l’immobile in cui viene esercitata l’attività commerciale, industriale, artigianale etc. che comporti contati con il pubblico, ma la quota della società detentrice del bene, vendita in blocco di un edificio “cielo/terra”, vendita, con un unico atto o con atti separati ma collegati tra di loro, di immobili che, sotto il profilo strutturale o funzionale o anche soggettivo, costituiscono un unicum diverso rispetto alle singole unità che lo compongono è tale da costituire, secondo le intenzioni delle parti, un complesso unitario non frazionabile
