La responsabilità del Notaio per omessa verifica delle trascrizioni pregiudizievoli e la validità dell’esonero delle parti

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Anche se il Notaio non è tenuto a garantire la convenienza economica dell’operazione, non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto, ma è tenuto a realizzare tutte le attività, preparatorie e successive, che, allo stato degli atti, garantiscano sia la serietà e la certezza dell’atto giuridico da rogare, sia il raggiungimento del suo scopo tipico e del risultato pratico perseguito dalle parti.

La preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale.

Dunque, rientra tra gli obblighi del Notaio cui sia richiesta la stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, il compimento delle visure catastali e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, a meno che non vi sia espresso esonero da tale attività per concorde volontà delle parti per motivi di urgenza o per altre ragioni.

Ai fini della validità di un tale esonero, comunque, è necessario che il Notaio abbia informato l’acquirente dei rischi della compravendita e che il medesimo acquirente abbia accettato le possibili conseguenze come un fatto normale e consequenziale del negozio che apprestava a concludere.

Ad esempio, la presenza reiterata negli atti ricevuti o autenticati da un medesimo notaio, di clausole di “rinuncia” alle visure ipotecarie e catastali – in assenza di ragioni di “meritevolezza” della dispensa – non potrà non costituire rilevante indizio di un comportamento scorretto del notaio, nel senso sopra evidenziato.

Al contrario, la “meritevolezza” della dispensa dovrà essere accertata caso per caso (ragioni di urgenza, ecc.), tenendo comunque conto dell’eccezionalità che la stessa deve assumere nella prospettiva di un intervento notarile qualificato e attento alle esigenze delle parti e della sicurezza del traffico: essa deve comunque rispondere a precisi interessi delle parti (che devono emergere dalle motivazioni della “rinuncia alle visure”, espresse in atto) e mai a interessi del notaio.

Il notaio rogante il contratto di compravendita di un immobile che abbia omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie è tenuto a risarcire all’acquirente del cespite, successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario, un danno commisurato all’effettivo nocumento sofferto dall’acquirente; questo può essere liquidato in misura pari al valore dell’immobile perduto a seguito della vendita forzata ovvero, per equivalente, all’esborso necessario per ottenere l’estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell’ipoteca, in tale senso lato potendosi intendere le spese di purgazione dell’immobile e, cioè, la sua sottrazione al rischio di legale evizione nel corso della procedura espropriativa.

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