Il secondo comma dell’art. 1137 c.c. riconosce al condomino che ha votato contro la decisione o che si è astenuto dalla votazione il diritto di impugnare la decisione davanti all’autorità giudiziaria, se la delibera risulti contraria alla legge o al regolamento vigente nel condominio.
L’impugnazione deve avvenire entro il termine perentorio di 30 giorni, che per i condomini dissenzienti e i condomini che si sono astenuti dalla votazione decorrono dalla data della delibera, mentre per i condomini assenti decorre dalla data della comunicazione della delibera.
La nullità della delibera, invece, non soggiace a termini di impugnazione ed è rilevabile dal Giudice anche di ufficio.
Una delibera condominiale è annullabile quando, ad esempio:
- non sono state rispettate le regole formali per la convocazione o costituzione dell’assemblea;
- la decisione è stata assunta con una maggioranza inferiore rispetto a quella richiesta dalla legge o dal regolamento;
- presenta dei vizi di forma;
- sono state violate le regole previste dalla legge o dal regolamento per quanto riguarda la procedura di informazione dell’assemblea.
è nulla quando, ad esempio:
- presenta un oggetto illecito o impossibile da realizzare;
- limita o compromette i diritti individuali dei singoli proprietari;
- risulta lesiva dei diritti individuali;
- manca dei requisiti essenziali richiesti dalla legge;
- presenta un oggetto sul quale l’assemblea non può deliberare.
In materia di impugnazione di delibere condominiali, le parti sono obbligate a tentare una conciliazione presso un organismo di mediazione autorizzato dal Ministero, entro il termine di decadenza perentorio di 30 giorni, che decorrono dalla data della delibera per i condomini dissenzienti e gli astenuti e dalla data della comunicazione per gli assenti. Tale termine decadenziale di cui all’art. 1137, comma 2, c.c., è “interrotto a seguito della comunicazione di convocazione innanzi all’ organismo di mediazione”.
A volte può essere utile, al solo fine di non incombere in decadenze, di impugnare la delibera giudizialmente ancor prima di avere esperito la mediazione. In tal caso, il Giudice constato il mancato esperimento della mediazione, concederà alle parti il termine per presentare la domanda rinviando la controversia a data successiva al termine per la conclusione del procedimento.