La sopraggiunta inedificabilità del terreno può avere rilevanza giuridica significativa.
Prima di sottoscrivere un preliminare precompilato dall’agenzia immobiliare, è sempre meglio rivolgersi ad un avvocato.
Se l’edificabilità del terreno è espressamente garantita nel contratto preliminare, l’acquirente può richiedere la risoluzione del contratto e a determinate condizioni da valutare in concreto, il risarcimento dei danni.
La conclusione non è così scontata nel caso in cui le parti nulla abbiano previsto a riguardo dando per assodato e pacifico l’acquisto del terreno per fini edificatori (cd. “presupposizione”).
Per riuscire a potere “invocare” una qualche tutela giuridica, però, è fondamentale distinguere tra motivi soggettivi – non rilevanti- e presupposizione intesa quale avvenimento/circostanza esterna alle quale le parti abbiano voluto “condizionare” il contratto anche in mancanza di una espressa previsione in tal senso.
Occorre dunque rintracciare la causa concreta del contratto e non limitarsi ad individuare la causa giuridica -vale a dire la compravendita- utilizzando, anzitutto, i canoni ermeneutici di interpretazione del contratto:
- i criteri soggettivi: mirano a determinare la volontà reale delle parti e cercano di andare oltre il mero testo scritto e di comprendere l’intenzione delle parti attraverso l’analisi di diversi elementi (il comportamento delle parti durante le trattative e l’esecuzione del contratto può fornire indizi importanti sulla loro reale intenzione, le dichiarazioni e la corrispondenza scambiata durante le trattative possono fornire indicazioni utili sulla volontà delle parti)
- criteri oggettivi: si basano su principi oggettivi e standardizzati, che non tengono conto della volontà specifica delle parti coinvolte, ma si applicano in modo uniforme a tutti i soggetti.
I criteri soggettivi hanno un ruolo preminente nell’interpretazione del contratto, in quanto permettono di ricostruire la comune volontà delle parti coinvolte. Solo quando questa ricerca non conduce ad un risultato utile, è possibile ricorrere ai criteri oggettivi, che operano in modo più standardizzato e indipendente dalla volontà specifica delle parti.
Nel caso concreto, è stato ritenuto “derimente” il fatto che il preliminare fosse stato sottoscritto da una impresa edile di costruzioni e che nella corrispondenza preliminare con il mediatore e la venditrice fosse chiaro il fine “edificatorio” dell’acquisto.
Il preliminare è stato quindi dichiarato “caducato” per il sopraggiungere di una circostanza esterna dalle parti che aveva impedito la realizzazione della causa in concreto del promesso acquisto.
