La regola
Per i debiti contratti dal condominio in esecuzione di un contratto di appalto, deve rispettare l’ordine delle posizioni debitorie dei singoli partecipanti: prima il condominio, poi i condomini morosi e soltanto in via successiva, se necessario, i condomini in bonis. Il creditore non può quindi rivolgersi direttamente a chi ha già pagato o è in regola, senza aver prima escusso i soggetti effettivamente inadempienti.
Le clausole in deroga
Su questo assetto possono poi incidere le pattuizioni contenute nel contratto di appalto. È infatti possibile che le parti disciplinino espressamente la solidarietà passiva tra condomini, oppure i rapporti tra impresa e singoli partecipanti in caso di mancato pagamento. Una clausola di questo tipo, se chiara e non contraria a norme imperative, è in linea di principio valida e merita di essere letta con attenzione, perché può incidere in modo significativo sulle modalità di tutela del credito dell’appaltatore.
Limiti della deroga
La deroga, però, non può essere confusa con una liberazione del singolo condomino da ogni obbligo sostanziale, né con una trasformazione automatica del singolo in parte del contratto di appalto. Il contratto può certamente regolare la solidarietà passiva e l’ordine delle azioni, ma non cambia il fatto che l’appalto sia stato stipulato dal condominio come committente dell’opera. Perciò, anche quando la clausola è valida, il singolo condomino non acquista per ciò solo il potere di opporre all’impresa i vizi dei lavori come se fosse lui il committente diretto.
Resta però fermo che
Il singolo condomino non può contestare i vizi o i difetti dell’appalto come se fosse parte diretta del contratto. La contestazione dell’inadempimento spetta al condominio, che è il vero committente dell’opera, mentre il singolo non può usare quei vizi per sottrarsi unilateralmente al pagamento della propria quota, salvo che ricorrano specifiche previsioni contrattuali o rimedi azionabili nei modi previsti dall’ordinamento.
In sintesi
La vicenda si gioca su tre piani:
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il primo interlocutore dell’appaltatore è il condominio;
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il contratto può validamente regolare solidarietà e responsabilità dei partecipanti;
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il singolo condomino, però, non può trasformarsi in parte contrattuale e opporre personalmente i vizi dell’opera per bloccare il pagamento.
